Земельный скандал на Виноградаре: Кабмин и ФГИУ пытаются отобрать 52 гектара у застройщиков Влады Молчановой

Земельный скандал на Виноградаре: Кабмин и ФГИУ пытаются отобрать 52 гектара у застройщиков Влады Молчановой

ГП НДВА Пуща-Водица совместно с Фондом госимущества и Кабинетом Министров уже более трех лет пытаются в судебном порядке обжаловать инвестиционный договор относительно застройки почти 52 га земли на столичном Виноградаре. Осваивать эту огромную территорию еще в 2013 году взялось ООО "Ситибудсервіс", входящее в орбиту связанного с Владиславой Молчановой (на коллаже) девелопера "Stolitsa Group". За это время на данной земле уже выросли четыре жилых комплекса (ЖК) на 40 домов. Главными претензиями истцов-госструктур является то, что соответствующее инвестсоглашение перед его подписанием не было согласовано Кабмином.

При этом в прошлом году Фонд госимущества окончательно проиграл судебное дело по отмене изменения целевого назначения земли, согласно которому эту территорию разрешили использовать именно под жилую застройку. Параллельно с этим продолжаются сразу несколько судебных процессов по инвестдоговорам по соседним участкам, которые застраивала до сих пор застраивает все та же девелоперская компания.

Как стало известно КВ , на рассмотрении Кассационного хозяйственного суда находится дело №910/7983/21, в рамках которого обжалуется инвестиционный договор по застройке нескольких участков на столичном Виноградаре.

Истецом выступает государственное предприятие "Научно-исследовательский, производственный агрокомбинат "Пуща-Водица" (ГП "НДВА "Пуща-Водица"), которое является землепользователем соответствующих участков, ответчиком - ООО "Ситибудсервіс", которое по указанному соглашению является инвестором данной застройки. Данное дело рассматривается судами уже более трех с половиной лет – госпредприятие проиграло первые две инстанции, в ближайшее время, похоже, в этой истории может быть поставлена точка.

Предыстория

5 марта 2013 года между ГП "НДВА "Пуща-Водица" и ООО "Ситибудсервис" был заключен инвестиционный договор по застройке земли между проспектом Правды и улицей Полковой в Подольском районе Киева ориентировочной площадью 42,35 га (эта земля использовалась госпредприятием на праве пользования, в то время де-юре не было сформировано в натуре .

Отметим, что эта площадь была очень приблизительной – на самом деле компании отдали под застройку два участка существенно большего размера. При этом одна из них ранее частично была передана еще одному субъекту хозяйствования – ООО «Оливер-Буд» – по еще одному инвестиционному договору, о чем речь пойдет ниже. Очевидно, речь шла о планах по определенной общей застройке – по крайней мере, упоминания об этом есть в открытых источниках.

Указанным инвестиционным соглашением, заключенным с "Ситибудсервісом", было предусмотрено, что госпредприятие выполняет функцию землепользователя и заказчика строительства, а указанная ООО финансирует работы за счет собственных или привлеченных средств. В результате ГП "НДВА "Пуща-Водица" должно получить за это определенные "бонусы": или 5% жилых площадей в будущих домах, или 5% стоимости имущественных прав на эти объекты, или жилые площади в других объектах инвестора эквиваленте стоимости жилья в домах на “инвестиционном” участке. Соответственно, ООО "Ситибудсервіс" может зарегистрировать за собой право собственности на все или почти все (95%) площади в домах, построенных в рамках реализации вышеупомянутого инвестдоговора.

31 октября 2014 года Главное управление Госземагентства в Киеве своим приказом №21/0/13-14 изменило целевое назначение двух земельных участков, которые находились в постоянном пользовании ГП "НДВА "Пуща-Водица" и которые это госпредприятие передало под застройку Ситибудсервиса – площадью 44,06 (кадастровый номер – 8000000000:91:066:0096 и площадью 7,9 га (кадастровый номер – 8000000000:85:227:0300) Так, Госземагентство позволило использовать их “для осуществления комплексного строительства жилой и общественной застройки-объектами транспортной инфраструктурой и созданием озелененных территорий общего использования”.

Меньший участок на карте

В дальнейшем, в ноябре 2014 года, ООО "Ситибудсервіс" уплатило агрокомбинату "Пуща-Водица" денежные средства в сумме почти 4 млн гривен в качестве возмещения потерь сельскохозяйственного и лесохозяйственного производства - это была предусмотренная законодательством компенсация за то, что госпредприятие больше не сможет использовать это землю по ее "предварительному" назначению. В этот же период ГП "НДВА "Пуща-Водица" списало 17 объектов недвижимости, которые находились на большем участке и имели физический износ 100% и остаточную балансовую стоимость 0 гривен.

Уже в 2015 году началась застройка обоих участков. Формально заказчиком строительства всех жилых комплексов (ЖК) выступало ГП "НДВА "Пуща-Водица", но организацией работ, похоже, занимались в т.ч. ООО "Ситибудсервис" совместно с ООО "Оливер-Буд" - об этом свидетельствует, в частности, тот факт, что эти компании связаны с одним из девелоперов этих ЖК.

Так, на участке площадью 44,06 га в результате "вырос" ЖК "Варшавский микрорайон" , девелопером которого выступала "Stolitsa Group" - он был окончательно введен в эксплуатацию в 2019 году. Это один из самых масштабных комплексов Киева: в его составе 21 дом высотой 13-25 этажей. Чуть позже тот же девелопер построил на этой земле ЖК "Варшавский-2" - в 2024 году был построен последний дом (всего - 13 домов высотой 9-25 этажей). По соседству с ними, на этом же участке, в 2018-2019 годах появился еще один небольшой ЖК – "Пятый квартал" от девелопера "Perfect Group" (3 дома на 12-25 этажей). В свою очередь на участке площадью 7,9 га было построено ЖК Кристер Град от девелопера ДСК-Жилстрой - в 2017 году было введено в эксплуатацию последний дом, а всего их было возведено три (высота - 25 этажей).

Судебные споры

В мае 2021 года ГП "НДВА "Пуща-Водица" обратилось в Хозяйственный суд Киева с вышеупомянутым иском о признании недействительным инвестиционного договора от 2013 года. Свои требования в госпредприятии объяснили, в частности, тем, что перед заключением этого соглашения нужно было получить согласование Кабинета Министров Украины – такое изменение позиции агрокомбината, который сам и подписывал этот договор, объяснялось изменением его руководства. Впрочем, 23 сентября 2021 года столичный хозсуд полностью отказал истцу в удовлетворении его требований. Одним из оснований стало то, что заключение этого инвестиционного соглашения было согласовано Министерством аграрной политики и продовольствия Украины, в ведении которого в то время находился агрокомбинат.

В дальнейшем ГП "НДВА "Пуща-Водица" и Фонд государственного имущества Украины (ФГИУ), который в настоящее время является органом управления этого предприятия, подали апелляционные жалобы на проигрышное решение суда. Среди прочего в ФГИУ отметили, что "условия договора предусматривают отчуждение объекта строительства и земельного участка в пользу ООО "Ситибудсервис", поэтому его условия противоречат интересам государства в лице Фонда, наносят экономический ущерб, влияют на инвестиционную привлекательность агрокомбината" и тому подобное. Но и таких аргументов служителям Фемиды не хватило – 20 февраля прошлого года Северный апелляционный суд отказал апеллянтам в удовлетворении их жалоб. Эти госструктуры подали кассационные жалобы, и при этом еще одну жалобу на стороне ГП и ФГИ подал и Кабинет Министров.

Скриншот постановления Северного апелляционного суда по этому делу от 20 февраля 2024 года

Вместе с тем, пока указанное дело "набирало обороты", в сентябре 2022 года ФГИУ обратился в Хозяйственный суд Киева с иском об отмене вышеупомянутого приказа Главного управления Госземагентства в Киеве №21/0/13-14 от 31 октября 2014 года. Ответчиком по этому делу выступало столичное управление Госгеокадастра – органа, являющегося правопреемником ликвидированного в 2014 году Госземагентства.

Свои исковые требования в Фонде госимущества объяснили, в частности, тем, что Госземагентство и его территориальные органы "в то время не были наделены полномочиями на распоряжение и изменение целевого назначения земель сельскохозяйственного назначения". Кроме того, в ФГИУ отметили, что спорным приказом об изменении целевого назначения земельных участков фактически был "незаконно отчужден земельный участок без согласия землепользователя и уполномоченного органа управления имуществом". То есть речь шла о том, что изменение целевого назначения должно было быть согласовано, в частности, вышеупомянутым Министерством аграрной политики и продовольствия Украины.

Впрочем, убедить служителей Фемиды в Фонде госимущества так и не смогли – все три судебных инстанции были на стороне Госгеокадастра. Окончательное решение по этому делу, которым ФГИ было отказано в удовлетворении исковых требований, было принято Кассационным хозяйственным судом в прошлом году – 14 февраля. Основанием для этого послужило то, что, дескать, на самом деле вышеупомянутое министерство согласовало проект землеустройства, на основании которого было изменено целевое назначение, а Госземагенство в то время все же имело полномочия на распоряжение землями сельскохозяйственного назначения государственной собственности.

Контекст

ГП "НДВА "Пуща-Водица" более известно как "совхоз "Пуща-Водица", который когда-то занимался выращиванием сельскохозяйственных культур и разведением животных. В первые десять с лишним лет нового века это ДП отдало около 1 тыс. находившихся в его пользовании гектаров земель в Киеве и Киевской области под жилую и коммерческую застройку по инвестиционным договорам. Часть этих участков, в том числе земли на столичном Виноградаре, получили компании с орбиты девелопера "Stolitsa Group", которые строили и до сих пор строят ряд довольно скандальных жилых комплексов, в том числе вышеупомянутые "Варшавский" и "Варшавский-2", а также "Варшавский-3" и "Варшавский плюс".

Не последнюю роль в том, что на этой территории начали расти многоэтажки, сыграли столичные власти. Так, в 2013 году Киевсовет утвердил ДПТ части массива Виноградарь, которым было легализовано изменение целевого назначения значительной площади сельскохозяйственных земель, находящихся в использовании вышеупомянутого госпредприятия – их разрешили использовать для жилой застройки. Согласно ДПТ, численность населения этой местности должна в результате вырасти с 1,2 тыс. человек до 62,9 тыс. человек.

При этом в течение последнего десятилетия правоохранители неоднократно обращали внимание на то, каким образом ГП "НДВА "Пуща-Водица" распоряжается своими землями.

Еще 17 октября 2013 года Главным следственным управлением Генеральной прокуратуры Украины было открыто уголовное производство по факту возможного незаконного отчуждения земель общей площадью около 950 га. Тогда правоохранители предполагали, что должностные лица ГП "НДВА "Пуща-Водица" и его тогдашние начальники в лице Министерства аграрной политики и продовольствия Украины передавали участки третьим лицам без надлежащего возмещения сельскохозяйственных потерь, в результате чего государству был причинен ущерб на сумму 370 млн гривен .

Схожие факты расследовали и следователи Подольского управления Нацполиции в рамках производства от 30 марта 2018 года. Они также указывали на то, что ГП "НДВА "Пуща-Водица" передавало участки конкретным юридическим лицам (в судебных постановлениях уточняется, что эти лица аффилированы с так называемой ассоциацией "Столица Групп"), в результате чего создаются предпосылки к полной потере государством контроля над указанным госпредприятием и доведение его до банкротства.

В рамках уголовного производства, открытого Главным следственным управлением Нацполиции Украины 12 ноября 2019 года, правоохранители также указывали на возможную незаконность инвестиционных договоров, которые ГП “НДВА “Пуща-Водица” заключало с застройщиками. Среди прочего, следователи указывали на то, что "обмен" сотен гектаров земли на 4-5% квартир в построенных на ней домах несоразмерен, учитывая соотношение стоимости таких участков и стоимости жилой и нежилой застройки.

Впрочем, в открытых источниках отсутствует информация о привлечении кого-то из фигурантов этих дел к уголовной ответственности.

Что интересно, уже почти три года рассматривается дело об обжаловании инвестиционного договора на застройку 9,7 га земли на жилом массиве Виноградарь, который был заключен в 2008 году между ГП "НДВА "Пуща-Водица" и указанным выше ООО "Оливер-Буд" - еще одной компанией по орбите девелопера "Stolitsa Group". Речь идет о части вышеупомянутого участка площадью 44,06 га – о том, что агрокомбинат "отдал" эту землю двум компаниям, речь шла выше. Истцом по этому делу также выступает госпредприятие – его юристы указывают на то, что соответствующее соглашение не было согласовано с Кабмином и ФГИУ, как этого требует законодательство.

При этом, как и в случае с ООО "Ситибудсервис", недавно Фонд госимущества окончательно проиграл еще одно дело по этой земле, пытаясь в судебном порядке отменить приказ Госземагентства от 2014 года, благодаря которому на этой территории была разрешена жилая застройка.

Также ГП “НДВА “Пуща-Водица” совместно с Фондом госимущества пытаются в судебном порядке обжаловать инвестиционный договор по застройке еще одного участка на Виноградаре площадью 86 га. Осваивать этот огромный кусок земли планирует ООО "Проектинвестстрой" - очередная компания по орбите девелопера "Stolitsa Group". Соответствующий судебный спор длится уже более двух лет, и претензии истцов аналогичны тем, которые выдвигают в рамках "разборок" по договору с ООО "Ситибудсервис" и ООО "Оливер-Буд".

При этом уже во время указанного судебного спора “НДВА “Пуща-Водица” с подачи Киевсовета и КГГА получило ряд согласований по строительству, благодаря которым на этой территории может “вырасти” три десятка жилых многоэтажек (до 25 этажей каждый) и несколько торговых центров.

Против строительства ЖК на землях агрокомбината на Виноградаре неоднократно выступала и столичная общественность. Например, в 2022 году эксперт по градостроительству Георгий Могильный напомнил, что ЖК "Варшавский Плюс" строится с многочисленными нарушениями градостроительного законодательства. Например, по информации специалиста, ГАСИ в свое время фактически разрешила поселить во вновь квартирах этого комплекса аж на 12 тыс жителей больше, чем позволяет соответствующий ДПТ. Как отметил Могильный, в результате превышения плотности населения столичный бюджет может понести безумные потери, чтобы обеспечить жителей необходимой социальной инфраструктурой (детскими садами, школами и т.д. – КВ ).

Что известно о застройщиках

По данным аналитической системы Youcontrol, столичное ООО "Ситибудсервис" было зарегистрировано в марте 2010 года. Руководителем компании указан Александр Александров, а учредителями указан житель города Житомир Руслан Писанюк, житель Черкасс Татьяна Головченко, а также две кипрские компании - "Спарентон Лимитед" и "Элакол Девелопментс Лимитед".

Система Youcontrol относит "Ситибудсервіс" к группе "БТ-Инвест" , которая объединяет более сотни компаний и занимается управлением девелоперскими и розничными проектами. В частности, данная группа управляет сетью розничных магазинов Novus и вышеупомянутой девелоперской компанией "Stolitsa Group". Ключевыми лицами БТ-Инвест являются граждане Литвы Раймондас Туменас, Марина Познякова и Рузгиене Агне. При этом "Stolitsa Group" традиционно ассоциируется с персоной одиозной Владиславы Молчановой, которая является соучредителем данной девелоперской компании. Этот бизнесвумен, среди прочего, всевозможные источники называли ключевым финансовым донором столичного офиса партии ВО "Батькивщина".

Почетным президентом корпорации "ДСК-Жилстрой", которая возводила ЖК "Кристер Град", является Петр Шилюк - известный бизнесмен и руководитель Строительной палаты Украины. А вот фактическим владельцем девелоперской компании "Perfect Group", под флагами которой строился ЖК «Пятый квартал» является Дмитрий Исаенко – экс-замминистра регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства (2007-2015 годы), народный депутат действующего IX созыв Верховной Рады (избирался от партии "Оппозиционная платформа - За жизнь"), который в парламенте занимает должность секретаря комитета по организации государственной власти, местного самоуправления, регионального развития и градостроительства.

ГП "НДВА "Пуща-Водица" в своей нынешней организационно-правовой форме было создано в мае 2002 года, хотя де-факто это предприятие существует еще с 40-х годов ХХ века. В настоящее время указанным ГП руководит Рамиз Керимов. До его назначения, на протяжении 2011-2023 годов, ГП "ВС ВА "Пуща-Водица" поочередно руководили Лариса Усаченко, Александр Мазурко, Виктор Кириченко, Виталий Кадигров, Владимир Хлопан, Юрий Куренный, Анатолий Шинкаренко и Юрий Ионанов (с февраля 2021- го по апрель 2023-го).

Напомним, последний является школьным другом мэра Киева Виталия Кличко : в 2005 году он рассказывал , что вместе с нынешним главой города в детстве любили варить кисель. Также Ионанов с августа 2003 года по сентябрь 2005 года числился руководителем благотворительной организации "Благотворительный фонд "Фонд Кличко" .

До февраля 2020 года ГП НДВА Пуща-Водица находилось в ведении Министерства сельского хозяйства и продовольствия Украины (с 2011 года Министерство аграрной политики и продовольствия Украины), после чего перешло в управление ФГИУ. Фонд госимущества Украины с сентября 2024 года на правах и.о. председателя руководит Иванна Смачило. ее предшественниками на этом посту были Виталий Коваль (с 21 ноября 2023 по сентябрь 2024), нынешний Министр обороны Рустем Умеров (с сентября 2022 по сентябрь 2023), Ольга Батова (с февраля по сентябрь 2022), и Дмитрий Сенниченко (с сентября 2019-го по февраль 2022-го).

Департамент земельных ресурсов КГГА с 29 июня 2021 года возглавляет Валентина Пелих . С 27 июля 2018 года по 1 апреля 2021 года этим департаментом руководил Петр Оленич , который со 2 апреля 2021 года занимает должность заместителя председателя КГГА и курирует в Киеве земельные и градостроительные вопросы.

Иван Кулик